يهدف هذا الدليل إلى مساعدة الوسطاء العقاريين على فهم التزاماتهم المتعلقة بتحديد المستفيدين الحقيقيين والتحقق منهم وفقًا لنظام مكافحة غسل الأموال ونظام مكافحة جرائم الإرهاب وتمويله في المملكة. كما يهدف الدليل إلى أن يكون مرجعاً عمليًا للوسطاء العقاريين حول كيفية التطبيق الفعّال لمتطلبات العناية الواجبة بالعميل المتعلقة بالمستفيد الحقيقي، ويأخذ هذا الدليل في الاعتبار المعايير والإرشادات الصادرة عن مجموعة العمل المالي (فاتف) وأفضل الممارسات في القطاع. ولا يعد هذا الدليل شاملاً لكافة الحالات. كما أنه لا يقيد الإجراءات التي يمكن أن يتخذها الوسيط العقاري في الوفاء بالتزاماته النظامية ضمن الإطار النظامي القائم في المملكة.

يؤكد عدد من التقارير المخاطر المرتبطة بالأشخاص الاعتباريين والأوقاف بغسل الأموال وتمويل الإرهاب، وعلى سبيل المثال: الشركات، والأوقاف، والجمعيات والمؤسسات الأهلية، التي على الرغم من دورها الاقتصادي المشروع في الغالب، إلا أن بعضها قد يُستغل ضمن مخططات معقدة لإخفاء هوية المستفيد الحقيقي أو لإخفاء الأصول أو إخفاء أسباب امتلاكها،

من أكثر الطرق شيوعياً لهذا الاستغلال هو استخدام الأشخاص الاعتباريين والأوقاف لإخفاء هوية المستفيد الحقيقي الفعلي والسيطرة على الحسابات، كما أن انشاء كيان قانوني (شخص اعتباري) او وقف قد يسمح  للمجرم أن يخلق طبقة فاصلة بينه وبين أصوله غير المشروعة، مما يصعُب معه اكتشافها ويعرقل التحقيق الجنائي الذي قد يطاله، وعلى الرغم من أن العديد من الكيانات القانونية بمختلف أشكالها تعمل بشكل مشروع، إلا أن كثير من الممارسات الموضحة في هذ الدليل يمكن أن تستغل لإخفاء الأموال غير المشروعة، وتسهيل عمليات غسل الأموال وتمويل الإرهاب وانتشار التسلح.

1- عرفت المادة (1/15) من نظام مكافحة غسل الأموال الصادر بالمرسوم الملكي رقم(م/20) وتاريخ 5/2/1439هـ المستفيد الحقيقي أنه:" الشخص ذو الصفة الطبيعية الذي يمتلك أو يمارس سيطرة فعلية نهائية مباشرة أو غير مباشرة على العميل أو الشخص الطبيعي الذي تُجرى المعاملة نيابة عنه، أو على المؤسسات المالية أو الأعمال والمهن غير المالية المحددة أو المنظمات غير الهادفة إلى الربح أو على أي شخص اعتباري آخر".

2- تضمنت اللائحة التنفيذية لنظام مكافحة غسل الأموال في الفقرة (ج) من المادة (2/7) إلى وجوب أن تتضمن تدابير العناية الواجبة التعرف على هوية المستفيد الحقيقي، واتخاذ إجراءات معقولة للتحقق منها باستخدام وثائق أو بيانات أو معلومات من مصدر موثوق ومستقل، بحيث تقتنع المؤسسات المالية والأعمال والمهن غير المالية المحددة، بأنها تعرف المستفيد الحقيقي، وذلك على النحو التالي:

أ) يجب تحديد هوية الشخص الطبيعي الذي يملك أو يسيطر على 25%  أو أكثر من حصص الشخص الاعتباري، واتخاذ التدابير المعقولة للتحقق من هويته.

ب) في الحالات التي لا تتوفر فيها حصة مسيطرة بحسب ماورد في الفقرة السابقة، أو حيث يُشتبه بأن مالك الحصة المسيطرة ليس هو المستفيد الحقيقي، تُحديد هوية الشخص الطبيعي الذي يمارس السيطرة على الشخص الاعتباري عبر وسائل أخرى. أو يمكن اللجوء -كوسيلة أخيرة- إلى تحديد هوية الشخص الطبيعي الذي يشغل منصب مسؤول الإدارة العليا والتحقق منها.

ج) بالنسبة للترتيبات القانونية، فيجب على الوسيط العقاري تحديد هوية المنشئ، أو الناظر، أو المستفيدين أو أصناف المستفيدين وأي شخص طبيعي آخر يمارس السيطرة الفعلية والنهائية على الترتيب القانوني أو يشغل مناصب مماثلة للأنواع الأخرى من الترتيبات القانونية واتخاذ التدابير المعقولة للتحقق من هذه الهوية.

3- يجب على الوسيط العقاري التمييز بين المالك النظامي والمستفيد الحقيقي، فالمالك النظامي يعني الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذين يمتلك الشخص الاعتباري، ويمتد تعريف المستفيد الحقيقي إلى ما بعد الملكية النظامية ليشمل مفهوم الملكية والسيطرة الفعلية النهائية، كما أن تحديد المساهمين في الكيان وحده لا يكشف دائمًا عن المستفيدين الحقيقيين، نظرًا لأن المساهمين قد يكونون كيانات قانونية أخرى.

4- من المهم التأكيد على أن المستفيد الحقيقي قد يكون: أ- شخص طبيعي (وليس شخص اعتباري)  يمتلك فعليًا ويستفيد من رأس المال أو أصول الكيان القانوني، ب- الأشخاص الذين يملكون السيطرة الفعلية على ذلك الكيان (سواءً كانوا يشغلون مناصب رسمية داخل ذلك الكيان القانوني أم لا)، ج- الأشخاص المخولين نظاماً بإدارة ذلك الكيان سواءً كانوا أشخاصاً (طبيعيين أو اعتباريين). د-الأشخاص المتحكمين في الكيان القانوني بناءً على نوع الأسهم التي يتملكونها بغض النظر عن نسبة ملكيتهم. هـ- الأشخاص المتحكمين في الكيان من غير المساهمين.

1-        تحاول المؤسسات الإجرامية غالباً إخفاء المستفيد والمسيطر الحقيقي، مما يجعل عملية تحديده والتعرف عليه والتحقق منه أمرًا صعبًا. وتقع المسؤولية في التعرف على المستفيد الحقيقي على الوسيط العقاري عن تقديمه للخدمة، مع التأكيد على أن المستفيد الحقيقي يكون دائمًا شخصاً طبيعياً وليس شخص اعتباري. وقد يكون لدى الشخص الاعتباري أو الأوقاف أكثر من مستفيد حقيقي، مما يستلزم تحديد هوياتهم جميعاً والتعرف والتحقق منها.

2-      تتمثل المهمة الأساسية في تحديد ترتيبات المستفيد الحقيقي للعملاء والتحقق منها، ويساعد فهم من هم المستفيدون الحقيقيون على اتخاذ قرارات منطقية بشأن المخاطر المرتبطة بغسل الأموال وتمويل الإرهاب، وتمويل انتشار التسلح، ويشمل ذلك التزام الوسيط العقاري بالآتي:

1.       معرفة هيكل ملكية العميل.

2.      تحديد المستفيد الحقيقي.

3.      التحقق من هوية المستفيد الحقيقي.

3- يجب على الوسيط العقاري تحديد هيكل ملكية العميل كخطوة أولى، إذ يعتبر هيكل المكية عنصرًا أساسيًا لتوجيه اختيار التدابير المناسبة للعناية الواجبة بالعميل. كما يوفر أيضاً مؤشرات حول مدى تعقيد ترتيبات ملكية العميل.

4- من المهم معرفة المستفيد الحقيقي من العميل (الشخص الاعتباري أو الوقف) الذي يتعامل معه الوسيط العقاري سواءً أكان مملوكًا بشكل مباشر أو غير مباشر، أو ما إذا كانت سلسلة الملكية تتضمن شخصيات اعتبارية أو ترتيبات قانونية معقدة، ويتيح هذا التقييم الأولي للوسيط العقاري تصنيف مستوى المخاطر الخاص بالعميل بدقة.

5- كخطوة ثانية ولغرض تحديد المستفيد الحقيقي، يجب على الوسيط العقاري البدء بتحديد ما إذا كان هناك أي شخص طبيعي يمتلك العميل (الشخص الاعتباري أو الوقف)، وإذا لم يتم تحديد ملكية مباشرة أو غير مباشرة، فيجب عليه تحديد الشخص الذي يسيطر على 25% أو أكثر من الأسهم، أو من حقوق التصويت للشخص الاعتباري.

6- يجوز للوسيط العقاري وفقًا للنهج القائم على المخاطر، عدم تطبيق متطلب تحديد المستفيد الحقيقي على الشركات التي يتم تداول أوراقها المالية في سوق منظم، والتي تخضع لالتزامات الإفصاح وفقًا لأنظمة المملكة أو للمعايير الدولية المكافئة التي تضمن الشفافية الكافية للمعلومات المتعلقة بملكية رأس المال.

7- واختصاراً، يجب على الوسيط العقاري ما يلي:

        أ‌-        تحديد الأشخاص الطبيعيين الذين لديهم في النهاية حصة ملكية مسيطرة في الشخص الاعتباري، أي تحديد الأشخاص الطبيعيين الذين يمتلكون 25 % أو أكثر من حصص الأسهم.

      ب‌-      في حال وجود شك حول ما إذا كان الأشخاص المسيطرون هم المستفيدون الحقيقيون، أو إذا لم يمارس أي شخص طبيعي السيطرة عبر الملكية، فيجب تحديد الشخص الطبيعي الذي يمارس السيطرة بأي وسائل نظامية أخرى متاحة.

      ت‌-      في حال عدم تحديد أي شخص طبيعي، يتعين على الوسطاء العقاريين تحديد واتخاذ تدابير معقولة للتحقق من هوية الشخص الطبيعي المعني الذي يشغل منصب المسؤول التنفيذي أو شاغلي الوظائف القيادية.

1-  تتمثل الخطوة الأولى للوسيط العقاري ضمن تحديد المستفيد الحقيقي في ما إذا كان العميل (الكيان القانوني) مملوكاً بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل شخص طبيعي أو أكثر.

2- قد تكون المكية مقسمة الى حصص بنسبة 25% أو أقل، إلا أن العلاقات بين الأطراف قد تمنح أحد الأفراد ملكية إجمالية في العميل تتجاوز نسبة 25%. ويشمل ذلك الأفراد الذين يمتلكون بشكل مباشر أو غير مباشر نسبة محددة من الملكية في الكيان القانوني.

3- يجب على الوسيط العقاري حساب نسبة الملكية، كجزء من اختبار الملكية، ويجب تحديد نسبة رأي المال المملوكة عبر عدة مستويات متتالية من الملكية غير المباشرية، حيث تكون النسبة الإجمالية لرأس المال المملوكة لكل فرد كناتج رياضي لهذه النسب المختلفة للملكية غير المباشرة ويكون ذلك حساباً مرجحاً لنسب الأسهم المملوكة. 

مثال 1

مثال 2

مثال 3

مثال 4 – الملكية المجمعة

 1- يجب على الوسيط العقاري تحديد شخص طبيعي يملك السيطرة النهائية على العميل عندما لا يتم تحديد ملكية مباشرة أو غير مباشرة تمثل 25%  أو أكثر من أسهم الكيان القانوني.

2- يشير مفهوم السيطرة إلى القدرة على اتخاذ القرارات الجوهرية داخل الشخص الاعتباري أو الترتيب القانوني وفرض تلك القرارات، ويجب التمييز بين العمل نيابة عن العميل وامتلاك السيطرة الفعلية عليه، بما يسهم في معرفة هيكل الإدارة والحوكمة في تحديد الأفراد الذين لديهم سيطرة فعلية، وعند تحديد الأشخاص المسيطرين فعلياً على العملاء غير الأفراد، يجب أن نأخذ بالاعتبار الأفراد الذين يمكنهم السيطرة على العميل وتعيين أو فصل الإدارة العليا، والذين يمتلكون 25% أو أكثر من حقوق التصويت والأفراد في المناصب الإدارية العليا (مثل: الرئيس التنفيذي) والأمناء حيثما ينطبق ذلك، تضمن هذه المقارنة الشاملة فهمًا دقيقًا للمستفيد الحقيقي الذي يمتلك السيطرة الفعلية.

3- في الحالات التالية أمثلة على الأشخاص الطبيعيين الذين يمكن اعتبارهم مستفيدين حقيقيين على أساس أنهم المالكون/المسيطرون فعلياً على الشخص الاعتباري، إما من خلال مصالحهم، أو من خلال المناصب التي يشغلونها داخل الصفة الاعتبارية أو من خلال الوسائل الأخرى، وهم كالآتي:

أ‌)      المساهمون الذين يملكون السيطرة بمفردهم أو مع مساهمين آخرين وذلك من خلال عقود، أو اتفاقيات، أو علاقات، أو وسطاء داخل الكيان، أو وسائل أخرى: تركز هذه المقاربة على المساهمين الذين يملكون هذه السيطرة، سواء بمفردهم أو بشكل جماعي، من خلال عقود، أو اتفاقيات، أو علاقات، أو وسطاء، أو كيانات متداخلة، وتشمل السيطرة غير المباشرة والتي قد تمتد إلى ما هو أبعد من الملكية القانونية من خلال الكيانات المؤسسية والشخصيات الوهمية.

ب‌)   السيطرة من خلال العلاقات الشخصية: تشمل الأفراد الذين يتحكمون في كيان اعتباري نتيجة علاقاتهم الشخصية مع الأفراد المالكين للكيان أو يتمتعون بنفوذ داخله.

ت‌)   السيطرة دون ملكية: قد يُسيطر الأشخاص الطبيعيون دون ملكية من خلال المساهمة في تمويل المشروع أو لوجود علاقات عائلية وثيقة أو ارتباطات تاريخية أو تعاقدية مع الكيان، ويمكن افتراض وجود سيطرة، حتى لو لم يتم ممارستها فعلياً، على سبيل المثال: الانتفاع من الأصول المملوكة من الكيان الاعتباري، ويمكن أيضا إثبات السيطرة غير المباشرة من خلال اتفاقيات المساهمين أو ممارسة النفوذ السائد أو القدرة على تعيين أو فصل الإدارة العليا، وقد يتعاون المساهمون لتعزيز السيطرة من خلال اتفاقيات رسمية أو غير رسمية، بما في ذلك استخدام المساهمين الوهميين.

ث‌)   السيطرة من خلال المناصب التي يشغلها: إن معرفة الأفراد المسؤولين عن القرارات الاستراتيجية التي تؤثر على ممارسات الكيان أو اتجاهه، مثل المدراء التنفيذيين أمر مهم، فقد يتحكم المدراء التنفيذيون في الكيان، أو قد لا يتحكمون به فعلياً، وقد يكون لديهم معلوماتهم محدودة إذا كانت هناك شخصيات وهمية تمثل مصالح غير محددة.

ج‌)     السيطرة التنفيذية: لدى الأشخاص الطبيعيين سيطرة تنفيذية مهمة على الشؤون اليومية من خلال مناصبهم الإدارية العليا، مثل الرئيس التنفيذي، أو المدير المالي، أو المدير التنفيذي، أو الرئيس، فلدى هؤلاء الأفراد سلطة كبيرة على العلاقات والشؤون المالية القائمة للكيان الاعتباري، بما في ذلك التعاملات مع الأعمال والمهن غير المالية المحددة، التي تدير الحسابات نيابة عن الكيان.

و) الأمناء (عند الاقتضاء).

يوضح المخطط التالي مفاهيم السيطرة التي على أساسها يجب اعتبار الشخص الطبيعي مستفيدًا حقيقيًا. 

المصدر: منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية إطار بناء أنظمة فعالة للملكية المستفيدة: مجموعة أدوات مشتركة للمنتدى العالمي والبنك الدولي للتنمية

المثال 5

1- يجب على الوسطاء العقاريين النظر فيما إذا كانت المعلومات المقدمة بشأن المستفيد الحقيقي كافية لتحديد هويته وأن تستند على وثائق أو بيانات أو معلومات محدثة  من مصادر مستقلة وموثوقة تلبي المتطلبات النظامية. 

2- تشمل المعلومات الكافية لتحديد هوية المستفيد الحقيقي، على سبيل المثال، الاسم الكامل، الجنسية أو الجنسيات ،تاريخ ومكان الميلاد بالكامل، عنوان محل الإقامة، بيانات الهوية للمواطن أو وثيقة التعريف ( هوية مقيم) أو جواز السفر بالكامل، ونوع الوثيقة وتاريخ إصدارها وانتهائها، أو الاسم الكامل لمن يمثله وجنسيته وتاريخ ومكان ميلاده وعنوان محل إقامته ورقم هويته وتاريخ إصدارها وانتهائها، رقم الهاتف المحمول وعنوان البريد الإلكتروني -إن وجد-.

3- يجب التحقق من صحة المعلومات المقدمة حول المستفيد الحقيقي ومعلومات الملكية لضمان دقتها،  كما يجب أن تستند عملية التحقق على اتباع النهج القائم على تقييم المخاطر، ويلزم توفير هيكل الشركة المُبسط للتحقق من صحة وسلامة الوثائق المقدمة، أما هياكل الملكية المعقدة فيلزم توفير المزيد من المصادر الموثوقة والجهات المختصة للتحقق من صحة المعلومات المقدمة، بما في ذلك فحص دقة الوثائق لتحديد حالة المستفيدين الحقيقيين، فالهياكل المؤسسية البسيطة تتطلب التحقق من أن الوثائق المقدمة صحيحة وسارية المفعول. أما هياكل الملكية الأكثر تعقيدًا فتتطلب مزيدًا من المصادر للتحقق من المعلومات المقدمة، بما في ذلك تركيز أكبر على أنواع الوثائق وصحة الوثائق المقدمة لإثبات حالة المالك المستفيد (مثل: مستندات المساهمين والاتفاقيات الأخرى التي تمنح الأشخاص الطبيعيين السيطرة على الكيان القانوني أو الترتيب القانوني).

4- بالنسبة لهياكل الملكية المعقدة، قد تشمل الوثائق المساعدة في التحقق من الملكية الحقيقية على سبيل المثال لا الحصر: عقد تأسيس الشركة، السجل التجاري الذي يظهر الملكية و/أو سجل المساهمين يبين نسب الملكية، سند الائتمان، اتفاقية الشراكة، شهادة التسجيل، النظام الأساسي – إن وجد – للكيان القانوني أو الترتيب القانوني، أي اتفاقيات للمساهمين تُظهر من يمارس السيطرة الفعلية، وأي اتفاقيات للمساهمين التي تبين أن سيطرة شخص طبيعي في أسهم أكثر من مساهم واحد، ووثائق تثبت أن شخصاً طبيعياً قادر على السيطرة على شخص اعتباري، ووثائق تثبت أن شخصاً طبيعياً لديه السلطة لتعيين أو عزل الإدارة العليا، ووثائق (على سبيل المثال: عقد عمل) على أن مديراً أو موظفاً يمكنه التأثير على شخص اعتباري، أو وثائق تثبت أن شخصاً طبيعياً لديه السيطرة على كيان قانوني أو ترتيب قانوني.

 5- هذه القائمة ليست شاملة، بل هي توضيحية، وكلما كان هيكل الملكية أكثر تعقيدًا أو غموضاً، زادت الحاجة لاتخاذ المزيد من اجراءات التحقق حتى يعرف الوسيط العقاري من هو المستفيد الحقيقي.

6- يوضح الجدول أدناه أمثلة على الكيانات وأنواع المستفيدين الحقيقيين والوثائق التي يجب تقديمها لتحديد هوية المستفيد الحقيقي والتحقق منه:

1- في الحالات التي يدخل فيها الوسطاء العقاريين في علاقة مستمرة مع العميل، لا ينبغي الاكتفاء بمعالجة عملية التحقق من هوية المستفيد الحقيقي في المرة الأولى فقط، بل تصبح المراقبة المستمرة للمستفيد الحقيقي أكثر أهمية لضمان التعرّف الدقيق على الأشخاص الذين يملكون السيطرة الفعلية على الكيان أو يستفيدون منه، إذ يمكن أن تتغير مصالح المستفيد الحقيقي بمرور الوقت خاصة في الهياكل المعقدة التي توزع فيها الحقوق أو السيطرة بين عدة أطراف و يمكن أن تتغير مصالح المستفيد خاصة في هياكل الشركات المعقدة حيث يتم تقسيم الأسهم أو حقوق التحكم بين مختلف أصحاب المصلحة وعادة ما يتم ممارستها بشكل غير مباشر، فقد يأخذ مستثمرون جدد دورًا كبيرًا في الشركة أو قد ينقل المالكون الحاليون السيطرة، ويمكن أن تحدث هذه التغييرات بشكل متكرر. عليه، ينبغي على الوسطاء العقاريين إجراء مراجعة ومراقبة مستمرة للعمليات للتأكد من أن فهمهم لهوية المستفيد الحقيقي لا يزال محدثاً ودقيقاً.

2- غالبًا ما يستغل المجرمون هياكل الملكية المعقدة أو يستخدمون أسماء وهمية كواجهة لإخفاء المستفيدين الفعليين من الشخص الاعتباري أو الترتيب القانوني، مما يسهل عليهم تنفيذ أنشطة غير مشروعة دون أن يتم اكتشافهم. وفي حال غياب المراقبة المستمرة، قد تمر هذه المحاولات لإخفاء هوية المستفيد الحقيقي دون أن يتم ملاحظتها، مما يتيح تحريك الأموال بطرق غير قانونية. ومن خلال المراقبة المستمرة للتدفقات المالية ومراجعة التغيرات في هياكل الملكية، يمكن للوسطاء العقاريين تحديد ورصد الأنماط غير الاعتيادية أو التحويلات إلى دول عالية المخاطر أو التناقضات بين السجلات الرسمية والأنشطة الفعلية، حيث يساعد الاكتشاف المبكر في منع إساءة استخدام القطاع العقاري في الأنشطة غير القانونية.

3- بما يتماشى مع معايير مجموعة العمل المالي(فاتف). يجب على الوسطاء العقاريين اعتماد نهج قائم على المخاطر عند اجراء العناية الواجبة بالعملاء، والذي يشمل الحاجة إلى المراقبة المستمرة. كما يجب أن يخضع الأشخاص الاعتبارية والترتيبات القانونية المصنفة عالية المخاطر إلى تدقيق أكثر تكرارًا وتفصيلًا، مما يتيح ذلك للوسطاء العقاريين تعديل تدابير التدقيق للعملاء استنادًا إلى ملف المخاطر المحدث للعميل أو المستفيد الحقيقي، مما يضمن معالجة أي مخاطر ناشئة بشكل سريع.

4- بالإضافة إلى ذلك، فإن المراقبة المستمرة أمر ذو فاعلية لتقليل المخاطر المرتبطة بغسل الأموال وتمويل الإرهاب، فهي تتيح للوسطاء العقاريين اكتشاف المعاملات المشبوهة غير المعتادة، سواء كانت تحويلات كبيرة أو سلسلة من المعاملات الصغيرة المصممة لتجنب الاكتشاف (المعروفة عادة باسم "التجزئة"). مما يتيح التحقيق المبكر أو الإبلاغ إلى الإدارة العامة لتحريات المالية مما قد يساعد في منع إساءة استخدام النظام المالي.