الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر

بسم الله الرحمن الرحيم

مرسوم ملكي رقم (م/73)

بعــــــــــــون اللـــــــــه تعالـــــــــــــــى

    نـــحــــــــــــــــن سلمـــــــــــــــــــان بن عــبــدالعـــزيـــــــــــــــز آل ســــــعــــود

                                      مـــلــك الـــمـــمــــلـــكــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة الـــعـــربيــــــــــــــــــــــــــــــــــــة السعوديـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة

بناءً على المادة (السبعين) من النظام الاساسي للحكم، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ/٩٠)

بتاريخ 27 / 8 / 1412 هـــ.

وبناءً على المادة (العشرين) من نظام مجلس الوزراء، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ/١٣)

بتاريخ 3 / 3 / 1414 هـــ.

وبناءً على المادة (الثامنة عشرة) من نظام مجلس الشورى، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ/91)

 بتاريخ 27 / 8 / 1412 هـــ.

وبعد الاطلاع علی قرار مجلس الشوری رقم (8/1) بتاريخ 22 / 3 / 1447 هــــ.

وبعد الاطلاع علی قرار مجلس الوزراء رقم (٢٢٦) بتاریخ 24 / 3 / 1447 هــــ.

                                   رسمنا بما هو آت:

أولاً: الموافقة على الاحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بالصيغة

المرافقة.

ثانياً: على سمو رئيس مجلس الوزراء والوزراء ورؤساء الأجهزة المعنية

المستقلة - كل فيما يخُصُّه - تنفيذ مرسومنا هذا.

  سلمان بن عبد العزيز آل سعود

بسم الله الرحمن الرحيم

قرار مجلس الوزراء

إن مجلس الوزراء

بعد الاطلاع على المعاملة الواردة من الديوان الملكي برقم ٢٣٠٧٤ وتاريخ

22 / 3 / 1447 هـــــ، المشتملة على برقية أمانة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية رقم ٦٢٤٨

وتاريخ 18 / 3 / 1447 هــــ، في شان مشروع الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين

المؤجر والمستأجر.

وبعد الاطلاع على مشروع الاحكام النظامية المشار إليه.

وبعد الاطلاع على نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٣٠)

وتاريخ 30 / 11 / 1443 هـــــ.

وبعد الاطلاع على نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/ ١٩١)

وتاريخ 29 / 11 / 1444 هـــــ.

وبعد الاطلاع على قرارات مجلس الوزراء رقم (٤٠٥) وتاريخ 22 / 9 / 1437 هــــ.

ورقم (٢٩٢) وتاريخ 16 / 5 / 1438 هــــــ، ورقم (٩٤) وتاريخ 11 / 2 / 1439 هــــ.

وبعد الاطلاع على المذكرتين رقم (١١١٢) وتاريخ 19 / 3 / 1447 هـــــ،

ورقم (١١٥٥) وتاريخ 23 / 3 / 1447 هــــ، المعدتين في هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.

وبعد الاطلاع على المحضر المعد في مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية

رقم (452/٤7/م) وتاريخ 18 / 3 / 1447 هــــــ.

وبعد النظر في قرار مجلس الشورى رقم (8/1) وتاريخ 22 / 3 / 1447 هــــــ.

وبعد الاطلاع على توصية اللجنة العامة لمجلس الوزراء رقم (٣١٠١)

وتاريخ 23 / 3 / 1447 هــــــ.

يقرر

الموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بالصيغة

المرافقة.

وقد أعد مشروع مرسوم ملكي بذلك، صيغته مرافقة لهذا.

رئيس مجلس الوزراء

1. العقار: جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما.
2. الأجرة الإجمالية: أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار.
3. الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

1.لا يجوز للمؤجر أن يزيد قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذ هذه الأحكام أو التي تبرم بعد نفاذها.
2.إذا كان العقار الشاغر قد سبق تأجيره؛ فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار.
3.تُحتسب قيمة الأجرة الإجمالية للعقار الذي لم يسبق تأجيره بحسب ما يُتفق عليه بين المؤجر والمستأجر.

1. يحق للمؤجر الاعتراض على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة بناءً على الفقرة (٢) من البند (ثانيًا) من هذه الأحكام، وذلك في أيٍّ من الحالات الآتية:
أ- إذا كان العقار قد خضع لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في
قيمة أجرته الإجمالية.
ب- إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام ٢٠٢٤م.
ج- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
2.يقدم الاعتراض أمام الهيئة ويُبتّ فيه وفقًا للضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.

1. تخلف المستأجر عن السداد.
2.وجود عيوب هيكلية في العقار تؤثر على سلامته وسلامة الساكنين فيه وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة نظاماً.
3.رغبة المؤجر للعقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي، أو لاستخدام أحد
أقاربه من الدرجة الأولى.
4.أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة، وفق الضوابط والمعايير التي يضعها.

ينتهي العمل بالبنود (ثانيًا) و(ثالثا) و(رابعًا) من هذه الأحكام بعد مضي (خمس) سنوات من تاريخ نفاذها.

1. يقتصر تطبيق البنود (ثانيًا) و(ثالثا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام على العقارات في مدينة الرياض.
2.يجوز بقرار من مجلس إدارة الهيئة -بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية-تطبيق البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام على كامل أو أجزاء من مدن ومحافظات ومراكز أخرى، وذلك بناءً على المحددات والمؤشرات والمعايير المشار إليها في الفقرة (٣) من هذا البند.
3.تقوم اللجنة الوزارية المشكلة بقرار مجلس الوزراء رقم (٩٤) وتاريخ
١٤٣٩/٢/١١هـ بوضع المحددات والمؤشرات الخاصة بتفعيل وإيقاف وتصعيد البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام، وتحديد المعايير التي سيتم اتباعها عند تحديث تلك المحددات والمؤشرات، والرفع بما يُتوصل إليه إلى مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية خلال (٩٠) يوماً من تاريخ نفاذ هذه الأحكام؛ لإقرارها.

مع مراعاة ما قضى به البند (أولاً) من قراري مجلس الوزراء رقم ( ٤٠٥) وتاريخ ١٤٣٧/٩/٢٢هـ ورقم (٢٩٢) وتاريخ ١٤٣٨/٥/١٦هـ ؛ يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجَّل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)، التقدُّم بطلب تسجيل العقد في تلك الشبكة، وللمستأجر حق طلب تسجيل العقد في تلك الشبكة، وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال (٦٠) يومًا من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، وفي حال انقضاء المدة -المشار إليها- دون اعتراض فتكون بيانات العقد صحيحة.

١. دون إخلال بما قضى به البند (رابعًا) من هذه الأحكام، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا، ما لم يُشعر أحد طرفيه الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل ( ٦٠) يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء مدة العقد، وذلك باستثناء الحالات الآتية:
أ- العقود محددة المدة التي بقي من مدتها (٩٠) يومًا أو أقل عند نفاذ هذه الأحكام.
ب- العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي المهلة المحددة لتقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد.
٢- للهيئة زيادة المدة المنصوص عليها في الفقرة (١) من هذا البند في العقود النموذجية بما يتناسب مع مدة عقد الإيجار ونوعه.

١. يعاقب كل من يخالف ما ورد في البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام بغرامة مالية لا تتجاوز مقدار الأجرة الإجمالية ل(١٢) شهراً للعقار محل التعاقد، وتصحيح المخالفة وفقًا لضوابط يضعها مجلس إدارة الهيئة، وذلك دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.
٢. يصدر مجلس إدارة الهيئة جدولاً بمخالفات ما ورد في البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا).
من هذه الأحكام وما يقابلها من غرامات وفق الحد المنصوص عليه في الفقرة (١) من هذا البند، ويراعى في تحديد مقدار الغرامة جسامة المخالفة وظروفها.

تنظر اللجان المشكّلة بناءً على المادة (العشرين) من نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٣٠) وتاريخ ١٤٤٣/١١/٣٠هـ، في مخالفات ما ورد في البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام وفقًا لما هو مقرر بموجب تلك المادة، وإيقاع الغرامات المشار إليها في البند (تاسعًا) من هذه الأحكام، ويحدد الرئيس التنفيذي للهيئة مكافآت أعضاء اللجان المشار إليها بالاتفاق مع وزارة المالية.

تُمنح مكافأة تشجيعية بنسبة لا تزيد على (٢٠%) من مقدار الغرامة المحصّلة عن أي مخالفة لما ورد في البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام، لمن يبلغ عنها -من غير المختصين بتطبيق أحكام تلك البنود- إذا قدّم معلومات أدت إلى صدور قرارٍ نهائي بثبوت المخالفة. ويضع مجلس إدارة الهيئة الإجراءات اللازمة للإبلاغ عن المخالفات، وضوابط صرف المكافات، وآلية قسمتها إذا تعدد المبلّغون.

١. فيما لم يرد به نص خاص في هذه الأحكام، تطبق الأحكام الواردة في نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٩١) وتاريخ ١٤٤٤/١١/٢٩هـ.
٢.لمجلس الوزراء تعديل هذه الأحكام بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء ما يرد من تقارير من الهيئة حيال التحديات والصعوبات التي واجهتها أثناء تطبيق تلك الأحكام، وذلك بما لا يتعارض مع الأنظمة المعمول بها.